筆者根據(jù)以往處理“以房抵債”事務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)，實(shí)踐中施工企業(yè)遇到的抵房交易模式主要分為兩種，一種為“以房產(chǎn)抵償工程欠款”，俗稱“以房抵債”，系以物抵債，實(shí)質(zhì)為施工單位行使工程款債權(quán)的行為；另一種為“以工程款抵銷購房款”，俗稱“以工抵房”，實(shí)質(zhì)為以工程款債權(quán)抵銷購房款債務(wù)的行為。
“以房抵債”的主要表現(xiàn)形式為，在抵債協(xié)議中約定“房地產(chǎn)企業(yè)就某一項(xiàng)工程總承包合同項(xiàng)下欠付施工企業(yè)工程款，擬以相應(yīng)房屋折抵相應(yīng)欠付工程價(jià)款。”
“以工抵房”的主要表現(xiàn)形式為，在抵債協(xié)議中約定“因施工企業(yè)購買標(biāo)的房屋應(yīng)向房地產(chǎn)企業(yè)支付購房款，該購房款與工程合同中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付工程款進(jìn)行抵銷。”
“以房抵債”主要適用《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>合同編通則若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“《合同編通則司法解釋》”）第二十七條、第二十八條有關(guān)以物抵債協(xié)議效力的規(guī)定。“以工抵房”主要適用《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱“《民法典》”）第五百六十八條、第五百六十九條有關(guān)債務(wù)抵銷的規(guī)定。
建筑施工企業(yè)在遇到房地產(chǎn)企業(yè)提出對(duì)其工程款進(jìn)行抵債的要求后，筆者建議施工企業(yè)要嚴(yán)格審查房地產(chǎn)企業(yè)提供的抵債協(xié)議條款，區(qū)分不同抵債模式，盡可能采用“以房抵債”，規(guī)避“以工抵房”。“以工抵房”交易模式存在施工企業(yè)因購買房屋而變成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)有債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，無法達(dá)到施工企業(yè)原本希望通過抵債降低工程款回收風(fēng)險(xiǎn)的目的。另外根據(jù)不同施工企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度及公司章程的規(guī)定，“以工抵房”模式可能涉及企業(yè)對(duì)外投資行為，需要先行履行企業(yè)內(nèi)部合規(guī)管理程序，增加交易成本。
二、“以房抵債”在實(shí)踐中的六大注意要點(diǎn)
1.以物抵債協(xié)議簽訂的時(shí)間建議在債務(wù)履行期限屆滿后。
《合同編通則司法解釋》第二十七條規(guī)定“債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，不存在影響合同效力情形的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該協(xié)議自當(dāng)事人意思表示一致時(shí)生效。”
若必須在債務(wù)履行期屆滿前簽訂以物抵債協(xié)議，例如簽訂施工合同時(shí)需簽訂抵債協(xié)議，則根據(jù)《合同編通則司法解釋》第二十八條規(guī)定“當(dāng)事人約定債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人可以對(duì)抵債財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定有效。當(dāng)事人約定債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，抵債財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無效，但是不影響其他部分的效力；債權(quán)人請(qǐng)求對(duì)抵債財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。”
因此，筆者建議以物抵債協(xié)議內(nèi)容應(yīng)明確約定債權(quán)人可以對(duì)抵債財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)以實(shí)現(xiàn)債權(quán)，避免約定法律規(guī)定無效的內(nèi)容。
2.簽訂以物抵債協(xié)議前，查詢抵債不動(dòng)產(chǎn)是否存在辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移障礙情形。
在實(shí)踐中，我們可以通過查詢抵債不動(dòng)產(chǎn)的土地取得及開發(fā)建設(shè)手續(xù)是否齊全，是否存在被抵押、質(zhì)押、查封情況，抵債房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)或可辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)是否齊備，是否存在與他人共有、出租及是否設(shè)有居住權(quán)、抵債房屋所在地限購政策等影響房屋產(chǎn)權(quán)過戶情況。
需要注意的是，當(dāng)?shù)謧粍?dòng)產(chǎn)權(quán)人為第三方關(guān)聯(lián)公司時(shí)，需要提前獲得第三方關(guān)聯(lián)公司同意用其不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵債的內(nèi)部決策文件，避免在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)抵債行為被法院認(rèn)定為實(shí)質(zhì)上為“讓與擔(dān)保”，繼而依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋民法典有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第七條被認(rèn)定為抵債行為無效。
根據(jù)上述規(guī)定，一般而言，以物抵債不屬于公司對(duì)外擔(dān)保，本無需債務(wù)人內(nèi)部的決策證明，但存在法院將該交易行為實(shí)質(zhì)認(rèn)定為“讓與擔(dān)保”的可能，從而以未取得對(duì)方內(nèi)部決策證明為由否定以物抵債效力的風(fēng)險(xiǎn)；另一個(gè)方面來說，如交易協(xié)商過程中股東方并不知情或并不認(rèn)可，則施工企業(yè)作為交易中的“善意相對(duì)人”的標(biāo)準(zhǔn)可能因此而提高，即需要獲取交易對(duì)方的內(nèi)部決策證明來證明自身的“善意”和“盡到審慎義務(wù)”。
3.以物抵債協(xié)議建議以房地產(chǎn)企業(yè)（含抵債不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人）、施工單位及分供單位（含實(shí)際購買人）為主體簽訂三方協(xié)議。
抵債協(xié)議需明確房地產(chǎn)企業(yè)與承包人，承包人與分供單位各自擬抵銷的債權(quán)債務(wù)金額，并同時(shí)明確由分供單位或?qū)嶋H購買人與房地產(chǎn)企業(yè)或抵債不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人簽訂商品房買賣合同。該交易模式有利于明晰交易各方權(quán)責(zé)，在發(fā)生抵債不動(dòng)產(chǎn)無法實(shí)現(xiàn)交易過戶時(shí)，能夠真實(shí)還原基礎(chǔ)法律關(guān)系，避免因存在多重法律關(guān)系而導(dǎo)致施工單位承擔(dān)不平衡的責(zé)任。
同時(shí)，施工單位應(yīng)盡可能獲得下游分供單位出具的承諾書，承諾發(fā)生擬抵債不動(dòng)產(chǎn)無法完成過戶時(shí)，分供單位將依據(jù)商品房買賣合同向不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人主張房屋價(jià)款賠償責(zé)任，放棄向施工單位主張工程價(jià)款。
4.以物抵債協(xié)議中，需明確約定擬抵債不動(dòng)產(chǎn)的具體信息，鎖定抵債金額。
抵債不動(dòng)產(chǎn)以現(xiàn)房?jī)?yōu)先于期房，住宅優(yōu)先于商業(yè)為原則，同時(shí)綜合考慮不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)。無論是企業(yè)自身抵債或是尋找下游分供單位抵債，最終仍需考慮抵債不動(dòng)產(chǎn)能否達(dá)到轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)，快速回籠資金的目的。
5.以物抵債協(xié)議中對(duì)于抵債不動(dòng)產(chǎn)不同性質(zhì)需分別進(jìn)行針對(duì)性約定。
對(duì)于擬抵債不動(dòng)產(chǎn)為現(xiàn)房的，根據(jù)《民法典》第二百二十一條“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”的規(guī)定，需明確約定協(xié)議簽訂完畢后要求債務(wù)人盡快辦理商品房預(yù)告登記、不動(dòng)產(chǎn)的過戶及交付不動(dòng)產(chǎn)手續(xù)，避免出現(xiàn)抵債不動(dòng)產(chǎn)被債務(wù)人的其他債權(quán)人查封、評(píng)估、拍賣，影響以物抵債實(shí)現(xiàn)情況。需要指出的是，僅辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約及網(wǎng)上登記備案手續(xù)無法達(dá)到排除其他債權(quán)人執(zhí)行的目的。
若擬抵債不動(dòng)產(chǎn)為期房，則建議以施工單位自行施工部分房屋作為抵債不動(dòng)產(chǎn)，并明確約定以物抵債是施工單位主張?jiān)诮üこ虄?yōu)先受償權(quán)的一種方式，避免在抵債不動(dòng)產(chǎn)被債務(wù)人的其他債權(quán)人查封、評(píng)估、拍賣時(shí)，施工企業(yè)喪失對(duì)抵債不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
6.以物抵債協(xié)議中，債權(quán)債務(wù)抵銷時(shí)點(diǎn)應(yīng)為雙方完成不動(dòng)產(chǎn)過戶手續(xù)，債權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后債權(quán)債務(wù)才抵銷完成。
根據(jù)《合同編通則司法解釋》第二十七條規(guī)定“債務(wù)人或者第三人未按照約定履行以物抵債協(xié)議，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不履行，債權(quán)人選擇請(qǐng)求履行原債務(wù)或者以物抵債協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。”同時(shí)結(jié)合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，采用以物抵債的買受人不屬于該規(guī)定保護(hù)的合格消費(fèi)者范圍，無法排除第三人的查封、評(píng)估、拍賣。
因此，以物抵債協(xié)議中應(yīng)明確約定不動(dòng)產(chǎn)未按時(shí)交付并辦完過戶手續(xù)，相應(yīng)債權(quán)回轉(zhuǎn)到原工程款債權(quán)，允許施工單位繼續(xù)主張工程價(jià)款。施工單位在發(fā)生前述情形時(shí)，應(yīng)及時(shí)發(fā)函進(jìn)行催告，并在法律規(guī)定的期限內(nèi)通過訴訟或仲裁方式主張?jiān)诮üこ虄?yōu)先受償權(quán)。
