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以下文章來源于工程建筑企業(yè)管理咨詢 ，作者慧樸咨詢
房建行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)分化明顯，行業(yè)集中度逐漸上升，行業(yè)內(nèi)部分資質(zhì)等級(jí)高、資金實(shí)力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)憑借資源管理、技術(shù)創(chuàng)新和資金融通能力等優(yōu)勢(shì)，逐步向工程總承包模式轉(zhuǎn)變，裝配式建筑、建筑智能化和綠色建筑成為發(fā)展新趨勢(shì)。能否抓住裝配式建筑、建筑智能化和綠色建筑等發(fā)展機(jī)遇，將是工程建設(shè)企業(yè)構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)能力的關(guān)鍵。
1. 房屋建筑業(yè)總產(chǎn)值在建筑業(yè)中占比高且規(guī)模大，但占比將緩慢下降
2019年底房屋工程建筑業(yè)總產(chǎn)值占建筑業(yè)總產(chǎn)值的63.2%，在建筑業(yè)中占比最高，規(guī)模最大，但房屋工程建筑業(yè)總產(chǎn)值占比從2014年開始有緩慢下滑態(tài)勢(shì)，土木工程建筑業(yè)總產(chǎn)值在建筑業(yè)中占比逐步提高；房屋工程建筑業(yè)總產(chǎn)值2019年達(dá)到15.7萬億，同比增長(zhǎng)5.5%，房屋建筑業(yè)在建筑業(yè)中規(guī)模依然最大。十四五期間，隨著國(guó)民生產(chǎn)總值增速與固定資產(chǎn)投資增速平穩(wěn)下滑后有所回升，“房住不炒”政策力度不減，房地產(chǎn)投資增速總體趨于緩慢下滑態(tài)勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施投資增速將觸底后有所回升，房屋工程建筑業(yè)總產(chǎn)值占比將平穩(wěn)下滑，到十四五末房屋工程建筑業(yè)總產(chǎn)值占比將下降至60%左右，房屋工程建筑業(yè)總產(chǎn)值預(yù)計(jì)將達(dá)到24萬億。
2. 房屋施工面積增長(zhǎng)且竣工面積下降，但增速均略有下滑2019年，全國(guó)建筑業(yè)企業(yè)房屋施工面積144.16億平方米，比上年增長(zhǎng)2.32%，增速下降4.64個(gè)百分點(diǎn)。竣工面積40.24億平方米，比上年下降2.69%，連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)，房屋施工面積與竣工面積增速呈緩慢下滑態(tài)勢(shì)。在“房住不炒”、“舊改替代棚改”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)投資和棚戶區(qū)改造投資會(huì)放緩，房屋施工面積與竣工面積增速將略有下滑。
3. 住宅房屋竣工面積占比最高，科研教育醫(yī)療用房竣工面積占比小但略有提升
從全國(guó)建筑業(yè)企業(yè)房屋竣工面積構(gòu)成情況看，住宅竣工面積占最大比重，從2014年到2019年一直維持在67%左右且變化較小，2019年達(dá)到67.35%，建設(shè)規(guī)模有保障；廠房及建筑物竣工面積占12.20%；商業(yè)及服務(wù)用房竣工面積占7.11%；其他種類房屋竣工面積占比均在5%以下。住宅房屋包括保障性住房、普通商品房、公寓、別墅、其他住宅房屋；商業(yè)及服務(wù)用房包括商廈房屋、賓館用房屋、餐飲用房屋、商務(wù)會(huì)展用房屋、其他商業(yè)及服務(wù)用房屋；廠房及建筑物包括車間、鍋爐房、煙囪、水塔、其他廠房及建筑物；科研、教育、醫(yī)療用房屋包括科學(xué)研究用房屋、教育用房屋、醫(yī)療用房屋；文化、體育、娛樂用房屋包括文化用房屋、體育及休閑健身用房屋、娛樂用房屋；倉庫房屋包括火車候車室房屋、汽車候車室房屋、港口候船室房屋、民航候機(jī)廳房屋、民航指揮塔房屋、其他客運(yùn)等候及指揮用房屋等。
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房屋竣工面積占比 |
2014年 |
2015年 |
2016年 |
2017年 |
2018年 |
2019年 |
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住宅房屋 |
67.66 |
67.5 |
67.25 |
66.9 |
67.33 |
67.35 |
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廠房及建筑物 |
12.88 |
12.49 |
11.82 |
11.86 |
12.35 |
12.2 |
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商業(yè)及服務(wù)用房屋 |
6.53 |
6.83 |
7.18 |
7.06 |
6.82 |
7.11 |
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辦公用房屋 |
5.44 |
5.52 |
5.57 |
5.57 |
5.07 |
4.77 |
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科研、教育和醫(yī)療用房屋 |
3.88 |
3.94 |
4.19 |
4.48 |
4.41 |
4.5 |
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文化、體育和娛樂用房屋 |
0.92 |
1.05 |
1 |
1.05 |
0.97 |
0.99 |
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倉庫 |
0.68 |
0.64 |
0.66 |
0.74 |
0.75 |
0.6 |
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其他 |
2.01 |
2.03 |
2.33 |
2.34 |
2.3 |
2.48 |
辦公用房屋竣工面積占比呈現(xiàn)緩慢下滑態(tài)勢(shì)，從2014年的5.44%下降到2019年的4.77%，科研教育和醫(yī)療用房屋竣工面積占比呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢(shì)，從2014年的3.88%提升至2019年的4.5%。在“房住不炒”、“三去一補(bǔ)”的主基調(diào)下，為推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，中央及地方出臺(tái)一系列政策，允許辦公用房存量房改造成租賃住房對(duì)外出租，且嚴(yán)控商住房，去庫存的辦公用房類投資會(huì)放緩，補(bǔ)短板的科研教育和醫(yī)療用房屋投資會(huì)提升，因此辦公用房屋竣工面積占比將會(huì)繼續(xù)緩慢下滑，科研教育和醫(yī)療用房屋竣工面積占比將會(huì)持續(xù)穩(wěn)步提升。
從2010到2019年住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速總體呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速下滑最明顯，但住宅投資增速自2015年開始保持緩慢上升勢(shì)頭；住宅投資占比最大、竣工面積最高且增速最穩(wěn)定，住宅是房屋建筑企業(yè)保規(guī)模的主要市場(chǎng)。
4. 辦公用房屋施工面積增長(zhǎng)且竣工面積下降，但投資額與銷售額略有下滑
辦公樓市場(chǎng)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)存在較大的關(guān)聯(lián)度，宏觀經(jīng)濟(jì)下行，工業(yè)、服務(wù)業(yè)規(guī)模增速下降導(dǎo)致國(guó)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)近兩年表現(xiàn)遠(yuǎn)低于住宅市場(chǎng)。2018年，中國(guó)辦公樓開發(fā)投資規(guī)模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長(zhǎng)2.78%。在供給端，2019年寫字樓新交付面積740萬平方米，為歷史最高值。受到國(guó)內(nèi)外經(jīng)貿(mào)不確定性以及P2P、共享辦公行業(yè)優(yōu)化整合的多重影響，全年凈吸納量放緩至337萬平方米。2019年，國(guó)內(nèi)辦公樓新開工面積大幅增長(zhǎng)，相比2018年提升7.11%，至7084萬平方米。促使我國(guó)辦公樓供應(yīng)上升而需求下降，辦公樓市場(chǎng)供過于求態(tài)勢(shì)加劇。近三年，我國(guó)辦公樓施工面積和竣工面積整體維持平穩(wěn)狀態(tài)，隨著國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率的不斷提升，城市化建設(shè)為辦公樓提供了新土地。尤其在中部、南部地區(qū)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化空間大，辦公樓施工面積正處于提速狀態(tài)。截至2019年辦公樓施工面積37252萬平方米，同比增長(zhǎng)3.93%，2013-2019年，中國(guó)辦公樓施工面積復(fù)合增長(zhǎng)率7.18%。 截至2019年，國(guó)內(nèi)辦公樓竣工面積3923萬平方米，同比增長(zhǎng)1%，2013-2019年中國(guó)辦公樓竣工面積復(fù)合增長(zhǎng)率5.85%。在需求端，TMT和金融雙引擎驅(qū)動(dòng)格局不變，全年貢獻(xiàn)逾50%的租賃需求。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)專業(yè)服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，成為第三大寫字樓需求來源。但是，近幾年互聯(lián)網(wǎng)金融嚴(yán)查以及P2P平臺(tái)暴雷，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)金融受到嚴(yán)重打擊，P2P相關(guān)企業(yè)陸續(xù)關(guān)閉，極大程度上的影響了辦公樓市場(chǎng)的需求市場(chǎng)。2018年開始，國(guó)內(nèi)辦公樓銷售面積明顯下降，截至2019年，中國(guó)辦公樓銷售面積3722.8萬平方米，同比下降14.68%，下降速度明顯加劇。 受辦公樓銷售面積快速下滑影響，國(guó)內(nèi)辦公樓銷售額在2019年跌破6000億元，至5328.96億元，同比下降15.1%，下降幅度從2018年的2.55%擴(kuò)大至2019年的15.1%。 與住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，辦公樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年辦公樓期房銷售4040.61億元，占辦公樓銷售額比重的75.82%，辦公樓現(xiàn)房銷售1288.36億元，占比24.18%。我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)GDP雖然長(zhǎng)期保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但增速從2008年至今，卻一直處于下降趨勢(shì)，截至2019年，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。2019年中國(guó)工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.7%，相比2018年增速下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)增速下降，以及經(jīng)濟(jì)下行壓力，給國(guó)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)銷售帶來了一定負(fù)面影響。另一方面，由于前期辦公樓大規(guī)模供給，租金價(jià)格上漲，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)寫字樓空置率持續(xù)上升。其中，2019年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)面積134.5萬平方米，寫字樓空置率上升至12.7%，這兩項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到2009年以來最高值。截至2019年末，世邦魏理仕跟蹤的17個(gè)中國(guó)內(nèi)地主要城市寫字樓平均空置率為21.7%，空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務(wù)區(qū)板塊。全國(guó)寫字樓租金指數(shù)同比下跌1.8%。供給持續(xù)增長(zhǎng)，空置率上升導(dǎo)致我國(guó)辦公樓待售面積一直處于高位，截至2019年，我國(guó)辦公樓待售面積3800萬平方米，相比2018年上升了151萬平方米。
5. 制造業(yè)投資增速放緩，導(dǎo)致工業(yè)建筑市場(chǎng)規(guī)模增速放緩
2012年至今，國(guó)內(nèi)制造業(yè)固定資產(chǎn)投資增速不斷回落，主要系前期過快擴(kuò)張，導(dǎo)致低端產(chǎn)能過剩、庫存積壓；2015年后隨著供給側(cè)改革實(shí)施，落后產(chǎn)能逐步出清。但后續(xù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化明顯，房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資的主要?jiǎng)恿Γ?SPAN lang=EN-US>2017年制造業(yè)投資一直維持在底部較低增速，2018年短暫出現(xiàn)反彈，但由于外部需求不穩(wěn)定重新回落。2019年在外部環(huán)境緩和、減稅降費(fèi)等利好政策催化下，制造業(yè)投資、PMI、工業(yè)機(jī)器人銷量等關(guān)鍵指標(biāo)快速反彈。2015年5月，《中國(guó)制造2025》提出五大工程（制造業(yè)創(chuàng)新中心[工業(yè)技術(shù)研究基地]建設(shè)工程、智能制造工程、工業(yè)強(qiáng)基工程、綠色制造工程、高端裝備創(chuàng)新工程）和十大領(lǐng)域（新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高檔數(shù)控機(jī)床和機(jī)器人、航空航天裝備、海洋工程裝備及高技術(shù)船舶、先進(jìn)軌道交通裝備、節(jié)能與新能源汽車、電力裝備、農(nóng)機(jī)裝備、新材料、生物醫(yī)藥及高性能醫(yī)療器械）。十九大報(bào)告指出，加快建設(shè)制造強(qiáng)國(guó)，加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能和實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合，在中高端消費(fèi)、創(chuàng)新引領(lǐng)、綠色低碳、共享經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代供應(yīng)鏈、人力資本服務(wù)等領(lǐng)域培育新增長(zhǎng)點(diǎn)、形成新動(dòng)能。促進(jìn)我國(guó)產(chǎn)業(yè)邁向全球價(jià)值鏈中高端，培育若干世界級(jí)先進(jìn)制造業(yè)集群。2019年11月2日，第三屆中國(guó)企業(yè)改革發(fā)展論壇發(fā)布的《中央企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展報(bào)告》中國(guó)家開發(fā)投資集團(tuán)有限公司分報(bào)告顯示，國(guó)家先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金二期已經(jīng)成立，募集規(guī)模500億元。國(guó)投發(fā)起設(shè)立的首期200億元國(guó)家先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金，重點(diǎn)投向了軌道交通裝備、工業(yè)機(jī)器人、新能源汽車等領(lǐng)域，支持了寧德時(shí)代、上海聯(lián)影、中集來福士等一批先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)。2019年11月15日，15部門印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)深度融合發(fā)展的實(shí)施意見》（發(fā)改產(chǎn)業(yè)〔2019〕1762號(hào)），提出到2025年，形成一批創(chuàng)新活躍、效益顯著、質(zhì)量卓越、帶動(dòng)效應(yīng)突出的深度融合發(fā)展企業(yè)、平臺(tái)和示范區(qū)，企業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)投入逐步提高，產(chǎn)業(yè)生態(tài)不斷完善，兩業(yè)融合成為推動(dòng)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐。基于國(guó)家高質(zhì)量發(fā)展制造業(yè)和“三去一補(bǔ)”的要求，制造業(yè)處于去落后產(chǎn)能、改造轉(zhuǎn)型升級(jí)的進(jìn)程中，制造業(yè)改建項(xiàng)目投資占比越來越多。預(yù)計(jì)十四五期間，軌道交通裝備、工業(yè)機(jī)器人、新能源汽車等高質(zhì)量或新興制造業(yè)增速將會(huì)加快，但制造業(yè)總體投資增速放緩，導(dǎo)致工業(yè)建筑市場(chǎng)規(guī)模增速放緩。
6. 棚戶區(qū)改造投資即將終結(jié)，老舊小區(qū)改造無法填補(bǔ)房屋建筑業(yè)棚改市場(chǎng)規(guī)模
2014年3月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，明確到2020年全國(guó)要基本完成城市棚戶區(qū)改造任務(wù)。國(guó)務(wù)院提出棚戶區(qū)改造的兩個(gè)三年計(jì)劃：第一個(gè)是2015-2017年，三年合計(jì)實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)改造1800萬戶，2015年-2017年棚戶區(qū)改造實(shí)際開工分別為601萬套、606萬套與609萬套，實(shí)際完成1816萬套，總共砸進(jìn)了接近4.8萬億的棚改資金；第二個(gè)三年計(jì)劃是從2018-2020年，三年合計(jì)要再次實(shí)現(xiàn)1500萬套的棚戶區(qū)改造計(jì)劃，計(jì)劃需要再投入4.2萬億的資金才能完成。其中，，已完成第一個(gè)三年計(jì)劃；2018年、2019年棚戶區(qū)改造開工分別為626萬套，316萬套，棚戶區(qū)改造投資分別為1.74萬億和1.16萬億；預(yù)計(jì)2020年棚戶區(qū)改造開工約558萬套，2020年棚戶區(qū)改造投資約2萬億；2021年開始棚戶區(qū)改造將終結(jié)，老舊小區(qū)改造成為新方向，房屋建筑業(yè)棚改市場(chǎng)規(guī)模即將終結(jié)。2020年4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。老舊小區(qū)是指城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成于2000年以前，公共設(shè)施落后、配套設(shè)施不全或破損嚴(yán)重、無障礙建設(shè)缺失、違章搭建嚴(yán)重、停車位不足等問題凸顯，嚴(yán)重影響居民基本生活質(zhì)量、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。已納入城鎮(zhèn)棚改計(jì)劃、擬通過拆除新建（改建、擴(kuò)建、翻建）實(shí)施改造的棚戶區(qū)（居民住宅），以及居民自建房為主的區(qū)域和城中村等，不屬于老舊小區(qū)范疇。據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)共有老舊社區(qū)17萬個(gè)，建筑面積約40億㎡，，涉及居民超過4200萬戶。老舊小區(qū)的改造主要分為三部分：樓本體、小區(qū)公共區(qū)域、完善小區(qū)環(huán)境，這三部分的改造成本初步估算分別為400、200、100元/平方米，改造一個(gè)小區(qū)的成本約為700元/平方米。由此推算老舊小區(qū)改造的成本大約為2.8萬億元，加上企業(yè)方利潤(rùn)，保障3%利潤(rùn)+2%管理費(fèi)，以及對(duì)社區(qū)服務(wù)方面的建設(shè)投入，綜合改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)投資總額可達(dá)4萬億元。2019 年，各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 1.9 萬個(gè)，涉及居民 352 萬戶；2020年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，預(yù)計(jì)2020-2025年老舊小區(qū)改造投資額約7000億/年，相比棚戶區(qū)改造投資明顯偏低。根據(jù)2019年政府工作報(bào)告，對(duì)于老舊小區(qū)的改造主要包括——更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車場(chǎng)、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。結(jié)合一些典型城市的老舊小區(qū)改造情況，城鎮(zhèn)化率高的一二線城市將是老舊小區(qū)改造的重心，老舊小區(qū)改造帶來房屋建筑業(yè)市場(chǎng)增量有限，給房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)帶來了一定的市場(chǎng)空間，建筑企業(yè)可參與停車場(chǎng)、電梯等施工業(yè)務(wù)。
來源：慧樸咨詢
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